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不限购?如何买下法拍房?

来源:魅力葫芦岛网编辑:发布时间:2019/10/7 18:33:00

来自公众号《每日风暴眼》
自杭州住宅对外地人限购后,很多人都盯上了不限购的司法拍卖购房

法拍购房忌讳的人多,参拍的人也多,除了不限购,还有一个重要原因:捡漏,通常人们认为司法拍卖的房屋会比市价低很多(对,仅仅是认为,事实上现在法拍价格也很高)。
我们曾经请律师专门剖析过,似乎并不过瘾。下面这位围观司法拍卖多年的老司机,日前就真的去网上拍了一套房子,看看她这条路怎么走。
关注淘宝司法拍卖的房子已经两年,每次看见眼热的房子都会默默“模拟”拍一下,解解“心瘾”。今年年中,
我把唯一的住宅出手,此时杭州的楼市已是“卖出容易买进难”
,无房怎办,于是我去法拍实战一把!
一般来说,法拍房第一轮如果没有两个及以上的
ID
报名,那本场拍卖就宣告流拍,一直可以持续到第三轮拍卖。
不限购?如何买下法拍房?
案例:淘宝司法拍卖网上挂的一套房,首轮拍,无人报名,4635人围观。
多年的经验,司法拍卖的房子,有共性:除非特别俏的房子一开始就抢外,一般情况围观群众都很默契,默默地等到第三轮才开始“进场火拼”,因为这时起拍价往往会只有首轮起拍价的七、八折……有漏不捡,天理难容!
咱相中的房子已到第三轮,开拍前两天,我特意去现场查看一番,进行
6
步热身。
01/
实地看盘,非常重要!
千万别以为网上法院公告信息是完全正确的,咱这套居然连南北朝向都写错了。
02/
去房子的物业走一趟
,询问所欠的物业费及水电费,这些欠费都得由受让方承担,默默算进成本。
03/
再进房实地看下
,有些虽被法院执行,仍会有租客或房主本人居住,将来在交接中会有麻烦,这类房建议不碰。
04/
去周边的房产中介逛一逛,把这套房的市场价问清楚
,拍或不拍基本有个底。
05/
法院公告内提及可提供贷款的银行最好都去问一圈
,一般能提供贷款的银行,也都是让你自己先交足全额房款,再提供贷款。总之,在法院规定的交款期内备足现金,会让你从容不少。
06/
最后,在决定拍与不拍之前,务必要考虑税金。虽说网拍是不收取任何佣金的,但买卖双方应缴的税是由受让方全额承担的。
一切都摸清之后,就妥妥地筹好保证金,等待开拍。
网拍时间为
24
小时,本日早上
10
点-
次日早上10
点。
一般可以到次日早上
9

30
分再去理会,这里要注意看一下,
如果报名人数达
5
人以上,也基本别抱“捡漏”心了,最终成交价一定不会低
,除非你铁了再“杀”进去。
但我那天看的房子,才
1
人报名,于是就打入保证金报名。
交付保证金,其实是授权冻结余额宝或者网银内的额度,非常方便,一般两秒就能成功。若拍卖不成,立刻解冻。
整个拍卖过程很简单:
9

55
分,我过马路等绿灯,看了一下,共3
人报名,有
1
人已加
1
万开拍。过马路前,我追加
1
万。
过了马路几分钟后,我就收到通知,说拍到手了!
的确,整个过程就是这么狗血!到手的这套房子是商住用途,司法拍卖到手价不算上税是1W/
㎡,比市价低了
20%

当然,我的房子能算是“捡漏”,但在此提醒,
这半年间,杭州楼市的疯狂已经席卷到法拍,商业和别墅还能在网上捡个漏
,市区公寓的拍卖基本等不到第三轮“打折”就开拍,而且参拍热情强烈,最终房子往往
超出评估价成交。
不限购?如何买下法拍房?
案例:银马公寓这套房评估价619.5万,最终拍到了652万。
拍卖成交后,接下来,就走上了一条完全陌生的“道儿”——缴费办事去除查封。
首先是去银行向所属法院汇入除保证金外的剩余房款,拿着银行缴款凭证前往法院,法院会给你一份《拍卖成交确认书》,并告之受理此案的法官姓名及办公室电话号码。
联系法官或法官联系你后,会拿到《执行裁定书》,以及分别向税务局和国土资源局发出的《协助执行通知书》。然后捧着这些材料,去相关银行拿出房屋钥匙。
但住进去是一回事,如果想拥有这套房子的合法产权,就得办理过户。
办理过户,首先拿着法院的所有材料《确认书》《裁定书》、给税务和国土局的《执行通知书》前往市国土资源局大厅,调取以下内容:房屋产权信息,土地产权信息,最后是出让方上次购房的原始发票影像。
特别提醒:调取产权信息时,最好过个半个月再去,因为这个时候房子可能还是处于“查封”状态。等过几天拿到“无查封”的信息资料后,就可以去办理过户了。
我去的是平海大厦办证大厅——再次提醒,真心不推荐这个市中心的办证大厅,每天人挤得都快晕过去。
一般司法拍卖的房子都会有抵押贷款,咱的房子是二次抵押贷款,所以第一步先办理抵押权注销。
办理注销,我的经验是,所有的原件和自己的身份证事先务必大量复印,因为大厅现场复印队伍极其漫长。然后再将所有的原件、复印件,统统交给办证人员就是了。
我的流程:
不限购?如何买下法拍房?
如果只有单次抵押贷款的话,只需前两步即可。
接下去的流程跟普通的房屋交易一样:办理过户,缴纳契税,登记领证。当前,咱还在缴纳税费的过程中,具体多少税费还有待税务部门核算。
凡事都有第一次,过程需要摸索,好在这一切都是有法律依据及司法保障的交易。
当然,以上经历仅供参考,毕竟司法拍卖上的房屋性质情况都有很大不同。
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